一、案例

　　王某，女，1980年7月生，北京市東城區(qū)人；陳某，男，1979年8月生，北京市朝陽區(qū)人。2005年8月，二人相識(shí)，隨后自由戀愛成為情侶后同居。2006年7月，雙方共同出資購買朝陽區(qū)某樓盤新房一棟，購房合同書雙方簽字；2007年9月，取得房產(chǎn)證和共有權(quán)證；2007年10月25日，雙方在北京市第一公證處辦理公證，證實(shí)雙方對(duì)該房屋各占50%產(chǎn)權(quán)份額。2008年4月，雙方終止戀愛關(guān)系，隨后，陳某擅自更換門鎖，拒絕王某入住。2008年6月，王某依法向朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求分割按份共有房屋。2008年8月29日，朝陽區(qū)人民法院依法開庭審理此案，庭審過程中，陳某表示愿意通過向王某支付折價(jià)款的方式取得房屋所有權(quán)，隨后反悔，2008年9月3日，法院依法作出判決，支持王某的訴訟請(qǐng)求。1、《中華人民共和國民法通則》第78條：“財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。2、《中華人民共和國物權(quán)法》第99條：“共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。”3、《中華人民共和國物權(quán)法》第100條：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。

　　共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。”4、《中華人民共和國物權(quán)法》第101條：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”5、《關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》第90條：“在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。但分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。”6、《關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》第91條：“共有財(cái)產(chǎn)是特定物，而且不能分割或者分割有損其價(jià)值的，可以折價(jià)處理。”7、《關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見》第92條：“ 共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”

　　二、法律分析

　　1、案由選擇針對(duì)此案件，依法有兩種案由可供選擇：非法同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛和按份共有糾紛。如果選擇前者，那么，法官會(huì)要求雙方提供財(cái)產(chǎn)憑證等證據(jù)，然后依法作出分割，包括實(shí)物分割、變價(jià)分割和作價(jià)補(bǔ)償?shù)确绞剑蝗绻x擇后者，訴訟請(qǐng)求的書寫技巧就顯得非常重要----一般的人會(huì)忽略“分割”而直接要求對(duì)方支付一半的價(jià)款，對(duì)此，法官則有較大的自由裁量權(quán)，即，法官可以選擇駁回起訴和依法分割財(cái)產(chǎn)兩種判決：選擇駁回起訴的理由是法律規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)而并沒有規(guī)定對(duì)方共有人的必須購買的強(qiáng)制性義務(wù)（對(duì)方共有人可以選擇主張優(yōu)先購買權(quán)，也可以選擇不主張購買房產(chǎn)的他人份額部分）；法官選擇依法分割財(cái)產(chǎn)，主要是根據(jù)上述法律依據(jù)之規(guī)定，推定了原告的訴訟請(qǐng)去本意在分割共有財(cái)產(chǎn)。所以，如果選擇按份共有糾紛這個(gè)案由，那么，訴訟請(qǐng)求中一定要明確“依法分割共有財(cái)產(chǎn)”。

　　2、共有房屋分割共有房屋分割是一個(gè)難題，不僅僅是法律實(shí)務(wù)方面的難題，更是共有關(guān)系人之間的一個(gè)交互性難題。法律上，不論是共同共有還是按份共有，除了特別約定之外，共有人均有權(quán)要求分割其份額；法律也規(guī)定了實(shí)物分割、變價(jià)分割或者作價(jià)補(bǔ)償?shù)确指罘绞剑牵@些方式往往因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值達(dá)不成一支意見而遭擱淺。況且，主張分割財(cái)產(chǎn)的共有人之外的其他共有還有優(yōu)先購買權(quán)，這種購買權(quán)尚不是必須購買共有份額的義務(wù)，使得問題變得異常難以處理。回歸共有人之間的交互關(guān)系，我們不難發(fā)現(xiàn)，共有人之間多是朋友、戀人、親人或者曾經(jīng)的夫妻關(guān)系，一旦提出分割共有財(cái)產(chǎn)，本身就標(biāo)志著這種友好關(guān)系的終結(jié)，那么，憤怒甚至敵視的情緒無時(shí)無刻不在阻礙著問題的解決因此，我們建議，針對(duì)不可分物或者難以簡單分割的財(cái)產(chǎn)（如房屋），除了夫妻關(guān)系之外，最好不要選擇共有；如果選擇了共有，那么，協(xié)商溝通，變價(jià)處理或者折價(jià)補(bǔ)償是最為切實(shí)可行的辦法。如果協(xié)商無果，那么只能提起訴訟要求分割共有財(cái)產(chǎn)，單間房屋或者其他不可分物分割時(shí)，要求法院拍賣（唯一住房除外）成為唯一途徑，《中華人民共和國物權(quán)法》生效之前，法律并未明確賦予法院這種強(qiáng)制性權(quán)力（民通意見規(guī)定了“可以折價(jià)分割”這種自由裁量權(quán)），目前，法院的這種權(quán)力已經(jīng)得到法律的承認(rèn)---“難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割”。

　　3、房產(chǎn)分割后按揭貸款之處理如果共有房屋尚處于按期償還一方按揭貸款的階段，這個(gè)問題就比較復(fù)雜了，甚至可以說比共有房屋分割本身更加復(fù)雜。共有之情感基礎(chǔ)消失后，共同償還銀行貸款的可能性比較小，所以，由其中一方一次性還清所有貸款是最理想的方式，這樣可以終結(jié)和銀行的借貸關(guān)系，余下問題僅僅是雙方的共有糾紛。但是，處于爭議之中，任何一方也不敢冒險(xiǎn)。誠然，雙方可以協(xié)議約定由一方支付折價(jià)款取得整個(gè)房屋的所有權(quán)，這樣，對(duì)于以銀行的貸款人名義出現(xiàn)的一方來說，如果由其一次性還清貸款，那么，解除了因拖欠貸款而被銀行追索的后顧之憂，但是，留下了向?qū)Ψ阶穬數(shù)碾y題；對(duì)于非銀行貸款人的一方，一次性償還銀行欠貸，只留下了向?qū)Ψ阶穬數(shù)碾y題-----因而不愿這么做，當(dāng)然，同時(shí)將房產(chǎn)過戶到自己名下的情況除外。所以，雙方選擇銀行托管或者第三人擔(dān)保之后，實(shí)現(xiàn)一次性還貸了結(jié)銀行貸款的方式比較可靠----同樣存在對(duì)方不配合的困難。現(xiàn)實(shí)中，極有可能產(chǎn)生的結(jié)局就是，雙方之間的共有關(guān)系延伸出來的還貸義務(wù)具有約束雙方的對(duì)內(nèi)效力，一方獨(dú)自還清貸款后（可以按照原借貸協(xié)議約定的時(shí)間和步驟履行還款義務(wù)），取得向?qū)Ψ阶穬數(shù)臋?quán)利。4、法院、政府、銀行及擔(dān)保機(jī)構(gòu)的協(xié)作解決共有財(cái)產(chǎn)分割難題，需要法院、房管局、銀行及擔(dān)保機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)，協(xié)助當(dāng)事人完成分割。法院作出判決，從法律層面上支持當(dāng)事人分割財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求和分割方式；房管局履行管理職能，從行政層面上保障共有財(cái)產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)的安全性；銀行則可以協(xié)調(diào)貸款人與其他共有人之間的借貸義務(wù)轉(zhuǎn)移工作；擔(dān)保機(jī)構(gòu)則可以開展擔(dān)保業(yè)務(wù)，為雙方提供服務(wù)。