一、一方婚前支付了全部房款，并取得了產權證，離婚時房產如何處理?

　　一般來說，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了產權證，該房產就是一方婚前個人財產，因此，離婚時，另一方無權分割。在婚姻關系存續期間的增值，依附于婚前所購房產產生，由此引起的價值增值及虧損也應當歸屬于該房產產權人，不因婚姻關系的存續而轉化為夫妻共同財產。因此，離婚時，另一方主張對婚后增值部分進行分割的，一般不會得到法院的支持，如案例2。

　　二、一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了產權證，婚后繼續還貸的房產，如何分割?

　　房產系一方婚前購得，應將房產視為一方婚前個人財產，房產的增值依附于婚前所購房產產生，也應當屬于一方個人所有。但是房產共同還貸部分，也就是向銀行的借款應視為買房一方的個人債務，因此婚后不論是由一方自己用工資還貸，還是用雙方工資還貸，都是夫妻的共同權益的付出，還貸的部分中包含對方一半的權益，離婚時一方要返還給對方。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于婚前財產，或雙方對此另有約定除外。

　　但是，并非所有案件都是遵循此原則處理，全國各地法院的判決結果也不相同。在上海，法院在處理該類糾紛時，遵循的原則是，夫妻一方婚前以個人財產購買房產，并按揭貸款，產權證登記在自己名下的，該房產仍為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房產為個人財產的性質。因此，在離婚分割財產時，該房產為個人財產，剩余未歸還的債務，為個人債務。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。

　　實踐中，很多人主張房產增值部分應當視為共同財產，上海以外的很多法院依據該觀點作出的判決不在少數。我們認為，對于共同還貸一方是否有權分割房產增值部分，關鍵還是看夫妻雙方的共同還貸或其他共同勞務是否是房產增值的主要原因。如果是，那么共同還貸一方有權要求分割增值部分收益，如兩人通過對房屋裝修使房產增值就是典型情況。如果房產增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務無關，則共同還貸一方無權要求分割增值部分收益。因為我國法律對此問題沒有明確規定，而學者們又對此看法不同，導致了各地司法實踐的不同操作，如果讀者遇到此類問題，建議咨詢當地司法部門或是律師具體的實踐操作。

　　三、夫妻婚后出資(包括貸款)購買的房產如何分割?

　　這是簡單的一種情形：首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字還是雙方的名字，均為夫妻共同財產。但是現實生活中很多夫妻會將孩子的名字加在產權證上，那么分割時要保留孩子的份額。其次，明確產值，即明確房產價值，按市場現價計算，不是按房屋購買合同金額計算。該價值可以雙方協商確認，協商不成的，可以委托評估機構進行評估。最后，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，要先將未還貸部分除去，分割后由取得房產產權的一方繼續承擔未還貸部分的本金和利息。

　　四、一方婚前以按揭貸款形式支付了所有房款，但婚后取得的產權證，婚后繼續還貸房產如何分割?

　　此類情形其實就是產權證取得與房產產權權屬有無關系的問題。目前，《婚姻法》對此沒有明確規定，而實際上大部分家庭財產都是這種情況，在司法操作審判實踐中，有些地方的法院會認為只要是房產證在婚后下達的，這房子就是夫妻共同財產，應當均等分割。但我們認為這種操作顯失公平，產權證雖然是物權憑證，是證明房產權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產就應當是婚后財產。畢竟，婚前一方已通過銀行將所有房款付清，財產權益在婚前簽訂合同后就已經取得，取得房產證的結果也是婚前訂立合同及付款行為所致。所以，這類情形原則上也應將房產視為一方婚前個人財產，對此類糾紛，上海法院司法實踐中遵循的也是這樣的原則。

　　五、離婚時，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財產購買為產權的公房，如何處理?

　　夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產購買為產權的，該房產為共同所有。但從上海的實際出發，由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關系存續期間，以共同財產出資，將原有的公房使用權轉為產權后，在離婚分割該房產時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允。因此，上海法院在實踐中，區分下列情形處理：

　　(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內，無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時，可不考慮原公房使用權的交換價值的單獨歸屬問題。

　　(2)一方婚前承租的公房使用權，是其以個人財產支付對價取得的，女昏后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余價值按共同財產分割。

　　六、父母為子女結婚所給付的購房出資，是否均構成對子女的贈與?

　　父母實際出資時，在具體意思表示不明的情形下，沒有證據表明出資性質的前提下，從社會常理出發，推定為贈與。若當事人有證據證明其與出資人之間形成的是借貸關系的，則不能適用該條規定。當然，該證據應當是在當事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。什么能證明是借貸而不是贈與呢?實踐中的出資協議或借條都可以證明，此外還要以資金為線索，追查出資及其性質是否真實。

　　實踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房產產證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應認定為個人所有;若產證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當事人能證明父母出資當時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般宜認定為向雙方贈與為妥。

　　七、總結

　　房產作為特定的不動產是每個家庭財產中的重中之重，為購買和裝修房屋往往會耗去一個普通家庭多年辛苦積攢下來的所有積蓄，甚至還會因購房而大量舉債。因此，離婚時的房產分割問題是當事人十分關注的焦點問題，也是離婚時夫妻共同財產分割的重點和難點問題。我們在問題解答中，將生活中常見的房產分割糾紛作了闡述，當然因為個案的不同和情形的特殊，無法窮盡所有可能出現的糾紛。

　　另外，在我國很多城市中，還有一種特殊的房產，我們前面沒有談到，就是有限產權房產的處理。“有限產權”房產又稱為福利房，通常僅出售給房屋所有單位的職工并在出售價格中折算夫妻雙方的工齡。職工購買福利房后享有永久居住權、使用收益權、有限的處分權和繼承權等權利，但職工并不亨有完全的房產產權，單位還擁有部分產權。夫妻雙方在享受了一方的福利購房待遇后，另一方就喪失了再次購買本單位福利房的權利。離婚時如何分割這部分財產呢?根據最高人民法院的司法解釋，對“有限產權”房產的分割按以下原則處理：如夫妻雙方對房屋分割有協議的，只要該協議未違反法律規定，房屋產權單位也同意的，則按協議進行分割;如夫妻雙方對房屋歸屬有爭議，并且雙方的經濟、住房條件基本相同，經雙方同意，可通過競價的方式解決;如夫妻雙方既達不成協議也不愿通過競價方式解決，此時只能由法院根據雙方的具體情況，按照離婚時夫妻共同財產分割的原則判決。分得“有限產權”房產的一方，應按所得房產產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。

　　實際生活中，一方在婚前擁有一處或幾處房產的情況較為常見，婚后用共同財產還婚前房貸的情況也較為普遍。如果能采用夫妻婚內財產協議的書面方式示明房產的歸屬最好，但由于目前傳統觀念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意識。所以，在用一方婚前房產的婚后出售款再購房時，為避免發生不必要的糾紛，我們提醒：一、購房時盡量采取轉賬的支付方式，這樣資金來源可以從銀行查出，若是現金交易，資金來源以及使用資金的性質在產生糾紛時很難說清，容易產生爭議。二、慎重保存婚前購房的買賣合同的原件及付款發票。

　　八、相關法律法規

　　1.《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)》第十九條　由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。

　　第二十條　雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

　　(一)雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許;

　　(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償;

　　(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

　　第二十一條　離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

　　第二十二條　當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。