離婚賠償律師

　　一、婚前還貸補(bǔ)償?shù)亩ㄐ?/p>

　　婚前個(gè)人所購(gòu)房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)已確定無(wú)疑（以取得房產(chǎn)證為準(zhǔn)），然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會(huì)對(duì)房屋的所有權(quán)產(chǎn)生任何影響么？有人提出過(guò)這樣的觀點(diǎn)：在償還完所有貸款前，應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)權(quán)分時(shí)段分割為婚前婚后兩部分，婚前個(gè)人支付的房?jī)r(jià)款獲得相應(yīng)比例的婚前房產(chǎn)權(quán)益，這屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產(chǎn)權(quán)益，這部分是夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

　　要弄清楚這個(gè)問(wèn)題前先要弄清楚其中的法律關(guān)系，簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)房者與賣房者是房屋買(mǎi)賣關(guān)系，而購(gòu)房人與貸款人則是房款借貸關(guān)系。當(dāng)購(gòu)房人與賣房人簽訂了購(gòu)房合同，并在找貸款人借到了錢(qián)，同時(shí)也辦理了房產(chǎn)證后，購(gòu)房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，雙方已經(jīng)結(jié)束了購(gòu)房合同的關(guān)系。在此之后，購(gòu)房人向貸款人償還借款的行為，屬于購(gòu)房人與貸款人因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為，并不影響所購(gòu)房屋所有權(quán)的歸屬。

　　買(mǎi)房人買(mǎi)房行為得到了房產(chǎn)所有權(quán)是屬于物權(quán)，還貸行為是屬于債權(quán)法律關(guān)系，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，所以婚后共同還貸的行為不能造成房產(chǎn)所有權(quán)的變更，且房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)變更必須經(jīng)過(guò)房產(chǎn)部門(mén)的登記公示程序，才能產(chǎn)生法律效力，婚后共同還貸的行為只能產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系，也就是說(shuō)在婚后還貸的行為中你也出了一半的財(cái)力，所可以就婚還款的一半主張由欠款一方補(bǔ)償。關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（三）第十條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。　依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

　　二、共同還貸增值補(bǔ)償?shù)牟门鞋F(xiàn)狀評(píng)析

　　我們通過(guò)在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上的檢索，按時(shí)序調(diào)取了2012年6月至2014年6月期間 ，12個(gè)省份207份準(zhǔn)予離婚的民事判決書(shū)，以是否存在實(shí)質(zhì)性分割房產(chǎn)增值為標(biāo)準(zhǔn)，篩選后得到涉及婚前購(gòu)房婚后還貸增值分割的樣本32個(gè)，其中典型樣本15個(gè)，對(duì)15份判決逐份閱讀解析，發(fā)現(xiàn)僅在15份判決中采用的計(jì)算方法就多達(dá)8種。

　　案例

　　2008年7月，李某購(gòu)買(mǎi)某市房屋一套并登記在自己名下，購(gòu)房合同價(jià)為120萬(wàn)元，首付36萬(wàn)元，貸款本金84萬(wàn)元，貸款期限20年，利息60萬(wàn)元。房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，李某另行支付了稅金、維修基金2萬(wàn)元。2010年 ，李某與王某登記結(jié)婚 。2014年王某訴至法院要求與李某離婚，并分割共同的房產(chǎn)。法院經(jīng)審理查明，李某婚前償還房屋貸款本息14萬(wàn)，其中利息7萬(wàn)，李某與王某婚姻存續(xù)期間 ，雙方共償還房屋貸款28萬(wàn)元 ，其中利息為14萬(wàn)元 ，李某申請(qǐng)法院對(duì)結(jié)婚時(shí)和離婚時(shí)的房屋價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估價(jià)分別為結(jié)婚時(shí)190萬(wàn)元，離婚時(shí)300萬(wàn)元。

　　評(píng)析

　　離婚時(shí)，李某應(yīng)當(dāng)給付王某的房屋分割補(bǔ)償款如何確定？不同計(jì)算方法所計(jì)算出的補(bǔ)償款存在較大的差異，計(jì)算公式展現(xiàn)的是如何確定增值部分的思考路徑，也是法律語(yǔ)言與精神的另一種傳達(dá)，通過(guò)對(duì)公式所表達(dá)法律意圖的探究、公式間利弊的比較，可以更清楚地看出不同計(jì)算方法的法律實(shí)質(zhì)。共同還貸款項(xiàng)對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分的計(jì)算對(duì)共同還貸款項(xiàng)對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分的確定，主流的處理思路不外乎兩種：

　　一是先確定房屋從結(jié)婚到離婚的時(shí)間區(qū)間內(nèi)的增值系數(shù)，再乘以共同還貸的數(shù)額，得出增值數(shù)額；二是先確定共同還貸在房屋增值起點(diǎn)時(shí)的占比，再乘以房屋現(xiàn)值，得出增值數(shù)額。從數(shù)學(xué)公式的角度上看，兩種思路是一個(gè)計(jì)算效果。我們可以各類方法所采用公式中的變量進(jìn)行精簡(jiǎn)，在數(shù)據(jù)上更明晰的看出各計(jì)算方法間的計(jì)量差異。從整理的全部判決文書(shū)的核心計(jì)算方法來(lái)看，多數(shù)法院致力于對(duì)法律原文的解讀，盡量遵循簡(jiǎn)便易解的計(jì)算原則，沒(méi)有出現(xiàn)從銀行抵押權(quán)利占比，個(gè)人償債及其增值排除等較為偏門(mén)的方法作為計(jì)算路徑。